Crédit immobilier : une fenêtre de tir cet été, avant des taux sous pression à la rentrée
Les taux de crédit immobilier se sont stabilisés en juillet, à 3,31 % en moyenne sur 20 ans, selon le courtier CAFPI. Mais entre la hausse du Livret A, une OAT 10 ans repassée au-dessus de 4 % et une BCE qui pourrait resserrer la vis le 10 septembre, cette accalmie pourrait ne pas survivre à l'été.
Les emprunteurs qui bouclent leur dossier cet été tombent plutôt bien. En juillet, le courtier CAFPI a négocié pour ses clients des taux moyens de 3,16 % sur 15 ans (en baisse d'un point de base, soit 0,01 point), 3,31 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans. Les meilleurs profils, ceux qui combinent revenus confortables et apport solide, obtiennent nettement mieux : 2,98 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans, 3,20 % sur 25 ans. Après une première accalmie entre mai et juin, juillet confirme la stabilisation, avec même de légers ajustements à la baisse chez certains établissements, observe le courtier.
Cette parenthèse doit beaucoup à la Banque centrale européenne. Le 23 juillet, l'institution de Francfort a laissé ses taux directeurs inchangés, après les avoir relevés en juin. Une décision attendue par les marchés, mais qui compte pour les futurs propriétaires : les banques françaises se refinancent en partie auprès de la BCE, et cette pause leur donne un peu de visibilité sur le coût de leurs ressources. Elles n'ont donc aucune raison immédiate de durcir leurs barèmes. Elles restent au contraire en chasse de nouveaux clients et affichent, note CAFPI, une forte volonté de financer les projets immobiliers. Pour les emprunteurs en phase de négociation ou sur le point de finaliser leur achat, la fenêtre de tir est ouverte.
Livret A, OAT 10 ans : pourquoi la rentrée s'annonce moins clémente
Plusieurs signaux incitent pourtant à ne pas trop traîner. L'inflation, d'abord. Elle ralentit en zone euro, passée de 3,2 % en mai à 2,8 % en juin selon Eurostat, mais reste au-dessus de l'objectif de la BCE. Insuffisant, donc, pour espérer un assouplissement durable de la politique monétaire. Le contexte géopolitique, qui continue de peser sur les grands équilibres économiques, pourrait même pousser l'institution à relever à nouveau ses taux directeurs lors de sa réunion du 10 septembre, avance CAFPI.
Le Livret A, ensuite. Son taux passe de 1,5 % à 1,7 % au 1er août. Bonne nouvelle pour les épargnants, moins pour les candidats à l'emprunt : les dépôts du Livret A comptent parmi les ressources que les banques mobilisent pour prêter. Quand leur rémunération augmente, l'argent leur coûte mécaniquement plus cher à collecter, et ce surcoût finit en général par remonter dans les barèmes de crédit, avec quelques mois de décalage.
L'OAT 10 ans, enfin, le signal le plus sérieux. Cette obligation correspond au taux auquel l'État français emprunte à dix ans, et les banques s'en servent de référence pour fixer leurs propres conditions. Or elle a franchi la barre des 4 % le 23 juillet au matin, une première depuis 2009. Le taux a gagné plus de 0,70 point en un an, ce qui alourdit au passage le financement d'une dette publique équivalente à 117 % du PIB. Tant que l'OAT restera à ce niveau, les taux immobiliers auront peu de chances de baisser, prévient le courtier.
À Rennes, 3,90 m² de moins qu'il y a un an
Concrètement, que peut-on encore s'offrir ? Pour le mesurer, CAFPI calcule chaque mois la surface qu'un ménage peut acheter dans les grandes villes avec une mensualité de 1 000 euros sur 25 ans, aux taux moyens que le courtier a obtenus. Comme les taux, ce pouvoir d'achat immobilier se stabilise cet été, relève CAFPI. Sur un an, en revanche, le bilan reste presque partout négatif. Rennes affiche la plus forte perte, avec 3,90 m² de moins. Marseille suit à -3,05 m², puis Toulouse à -2,37 m². Le recul est plus limité à Strasbourg (-0,58 m²) et à Montpellier (-0,42 m²). Bordeaux fait exception : c'est la seule grande ville où le pouvoir d'achat immobilier progresse sur un an, de 0,44 m².
Le message du courtier tient en une phrase : les conditions actuelles ne sont pas garanties au-delà de l'été. Un candidat à l'achat en cours de négociation a plutôt intérêt à signer avant septembre, quitte à renégocier son prêt plus tard si les taux finissent par refluer. Rien n'oblige la BCE à bouger le 10 septembre, et les banques peuvent choisir de rogner leurs marges pour continuer à capter des clients. Mais avec une inflation encore au-dessus de la cible, une épargne réglementée mieux rémunérée et une OAT au plus haut depuis dix-sept ans, la pente naturelle des taux de crédit est désormais orientée vers le haut. La fenêtre estivale est ouverte. Personne ne sait combien de temps elle le restera.