Ce qui change le 1er juillet pour les propriétaires parisiens
Encadrement des loyers, DPE, hausse du prix de gaz et évolution de MaPrimeRénov'… tour d’horizon des nouveautés qui concernent les parisiens.
À compter du 1er juillet 2024, les propriétaires parisiens devront respecter les nouveaux plafonds de loyers fixés par la préfecture de Paris. Cette mesure, qui couvre 80 zones géographiques, vise à réguler le marché locatif et à prévenir les abus.
Les propriétaires ont la possibilité de fixer un loyer entre le loyer minoré (-30 % du loyer médian) et le loyer majoré (+ 20 % du loyer médian). Ces plafonds, basés sur le loyer médian observé sur le marché, servent de référence lors de la rédaction du bail. Pour les locations en cours, l'indice de référence des loyers (IRL), indexé sur l'inflation, reste la base pour la réévaluation annuelle des loyers.
Le non-respect de l'encadrement des loyers est passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut également exiger le remboursement des trop-perçus. Pour connaître le loyer maximum autorisé, les propriétaires et les locataires peuvent se rendre sur le site de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement et y renseigner les caractéristiques du logement.
DPE, gaz et rénovation
Les logements d'une surface inférieure ou égale à 40 m² verront leur diagnostic de performance énergétique (DPE) évoluer à partir du 1er juillet. Le mode de calcul de l’étiquette énergie est modifié, permettant à un certain nombre de petites surfaces de ne plus être considérées comme des « passoires énergétiques ».
Depuis le 1er juillet 2024, la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) a été modifiée pour les logements de moins de 40 mètres carrés en France métropolitaine. Cette modification pourrait entraîner la révision de l'étiquette énergétique de 140 000 logements.
Le DPE a pour objectif d'évaluer la consommation d'énergie et le niveau d'émission de gaz à effet de serre d'un logement, en attribuant une lettre allant de "A" pour les logements les plus économes à "G" pour les plus énergivores. Cependant, le ministère de la Transition écologique a constaté que les petits logements de moins de 40 mètres carrés étaient moins bien classés que la moyenne par le DPE.
Cette situation s'explique par le fait que parmi les critères utilisés pour établir la notation, la consommation d'eau chaude sanitaire était ramenée au mètre carré, alors que les besoins en eau chaude sont similaires entre un logement de 20 et 30 mètres carrés. Ce biais de calcul conduisait à considérer 27 % des biens de moins de 40 mètres carrés comme des passoires thermiques, ce qui ne reflète pas la réalité selon les pouvoirs publics.
Pour remédier à cette situation, un coefficient de pondération est désormais appliqué sur la production d'eau chaude sanitaire pour les logements de moins de 40 mètres carrés, sans pour autant changer la méthode globale de calcul du DPE. Le ministère de la Transition écologique estime que ce correctif devrait permettre à près de 140 000 logements de sortir de la catégorie des passoires thermiques (catégories F et G du DPE).
Cette modification est importante pour de nombreux propriétaires, car le DPE est devenu un document central dans les transactions immobilières. Le DPE est scruté de près par les acheteurs, qui l'utilisent comme argument pour négocier le prix d'achat d'un bien immobilier. Si le bien est loué, la notation est essentielle, car elle détermine s'il devra être retiré du parc locatif en fonction d'un calendrier qui vise à l'interdiction progressive de mise en location des biens les plus énergivores.
Si vous possédez un bien de moins de 40 mètres carrés et que vous n'aviez jamais réalisé de DPE, vous pouvez faire appel à un professionnel pour établir un diagnostic, qui appliquera le nouveau critère de pondération. Si vous avez fait réaliser un DPE entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024, vous pouvez vous rendre sur le site de l'ADEME et entrer les 13 numéros de votre document pour télécharger gratuitement une attestation qui remplacera la première page de votre DPE d'origine. Toutefois, votre nouvelle étiquette peut être la même que celle du DPE d'origine, pour des raisons autres que celle de la consommation d'eau chaude, ou meilleure, mais en aucun cas moins bonne.
Maprime Rénov’
Les propriétaires de logements classés F et G au DPE ne pourront plus bénéficier de MaPrimeRénov' s'ils n'effectuent qu'un seul type de travaux. Ils devront réaliser une rénovation d'ampleur, comprenant au moins deux types de travaux d'isolation, le remplacement du système de chauffage et l'installation d'une VMC. Ces travaux devront permettre un gain d'au moins deux étiquettes au DPE.
Enfin, la facture de gaz va augmenter. Le prix moyen du gaz va connaître une hausse de 11,7 % en juillet par rapport à juin. Cette augmentation est due à un rebond des cours et à une revalorisation du tarif des réseaux de distribution.